Учебные и методические материалы

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

1. Подход с точки зрения сравнимых продаж;

2. Подход на основе затрат;

3. Подход с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки земельных участков в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

- метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж),

- метод соотнесения (переноса),

- метод экстракции,

- метод капитализации земельной ренты (метод развития),

- метод остатка для земли.

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным земельным участкам на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных участков, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения. Важно также учитывать и любые необычайные воздейст вия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил.

Обычно также выделяют и цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

Для определения сопоставимости земельных участков обычно используются следующие шесть элементов сравнения:

- финансовые условия (условия финансирования сделки),

- условия продажи,

- рыночные условия (время сделки),

- местоположение,

- физические характеристики,

- показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражени и.

Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого участка сопровождалась 100% кредитованием или иным специальным условием контракта, существенно о тличающих данную продажу от обычных условий финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи необходимо ввести определенную коррекцию. Аналогично необходимо проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести корре кции.

Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при е е наличии очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.

Рыночные условия с течением времени изменяются. При анализе изменения рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост или спад за последн ий год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка. В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не обязательно.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с иными условиями.

Физические характеристики. При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.

Показатели доходности обычно применяют для сопоставления продаж на существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии необходимой базы сравнения на одном рынке.

Данный метод применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно земельным участком и улучшениями.

Главное - правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, находящихся на участках. Доля стоимости земельного участка в объекте недвижимости имеет тенденцию к росту. В частности, в жилищном строительстве в США за последние 50 лет доля стоимости земельного участка возросла в среднем с 11% до 35%.

Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако, он применяется обычно для таких участков, где вклад улучшений в полну ю стоимость недвижимости невелик.

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость . Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

Использование данного метода также требует проведения широких исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и факторов. Прежде всего, производится анализ следующих специфических данных:

- ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости,

- ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполного использования объекта (убытки от недобора арендной платы),

- ожидаемые эксплуатационные расходы,

- характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью,

- предполагаемый доход от последующей перепродажи,

- иные доходы от уступки части имущественных прав.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дис конта.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учет ом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной информации.