Учебные и методические материалы

Земельная реформа - это один из необходимых этапов перехода к рынку недвижимости. В странах с развитой экономикой налоговая система основана на земельно-имущественном кадастре. Для его создания (и для создания единого информационно го пространства) необходимо всю территорию поделить на земельные участки и установить правовой статус каждого земельного участка.

Не каждый участок может отчуждаться (сдаваться в долгосрочную аренду). Статья 28 Устава города Москва (6) запрещает отчуждать земли общего пользования, земли водного фонда. Не подлежат отчуждению земли заповедников. Но не может быть бе схозной земли, как это предусмотрено Законом о социализации земли (принят ВЦИК 27.01.18г) и Земельным кодексом РСФСР, принятым ВЦИК 30.10.22г.

Для каждого земельного участка, который сдается в аренду или участвует в операциях с недвижимостью, необходимо составить кадастровое дело. Практически земельная реформа сводится к созданию земельно - имущественного кадастра. Поэтому зе мельная реформа включает весь перечень работ, который необходим для создания земельно-имущественного кадастра.

Стоимость создания земельно-имущественного кадастра можно оценить следующим образом. Юридическое формирование недвижимости включает создание кадастрового дела и процедуру государственной регистрации прав на недвижимость. Нотариальные конторы за указанные работы берет 1,5 - 3% от стоимости объекта недвижимости. При создании земельно-имущественного кадастра организуется поточное производство по юридическому формированию недвижимости. Поэтому стоимость создания земельно-имущественного к адастра не должна превышать 1% от стоимости недвижимости. При разумной организации сатоимость создания земельно-имущественного кадастра порядка 0,3-0,5% от рыночной стоимости недвижимости. Эти работы включают:

- создание кадастровых дел на каждый объект недвижимости;

- картографирование границ объекта недвижимости;

- оценка кадастровая недвижимости;

- ведение информационной системы недвижимости;

- государственная регистрация прав на недвижимость.

В конечном итоге земельная реформа должна решить законодательные, организационные и технические проблемы создания инфраструктуры рынка недвижимости, которые позволили бы развить систему ипотечного кредитования.

Более подробно вопросы создания системы ипотечного кредитования рассмотрены в приложении №9.

Важным элементом рынка недвижимости являются ценные бумаги под обеспечение недвижимостью: облигации, векселя. Выпуск ценных бумаг возможен только при эффективной системе регистрации прав на недвижимость и системы её оценки. В Москве уж е начаты работы в этом направлении: выпущено распоряжение мэра от 24.06.96 №5/1-РМ "О разработке нормативной документации по введению в обращение муниципальных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, включая землю".

Наличие права собственности для проведения земельной реформы не обязательно! Например, в Москве нет частной собственности на землю, а земельная реформа активно проводится.

Начинать создание земельно-имущественного кадастра необходимо с создания законодательной основы, с разработки организационного обеспечения, с разработки теории кадастра. В начала было слово, так написано в Библии!