Учебные и методические материалы

В работе даются основные понятия городского земельного кадастра и смежных дисциплин. Впервые в России дается систематическое изложение основ теории регистрации прав на недвижимость (Т.Узунова). В приложениях дается ряд проектов док ументов, которые необходимы для создания и функционирования земельно-имущественного кадастра. Логическим завершением изложения материала является проект Технического задания (ТЗ) на создание государственного земельного кадастра Москвы.

Однако, такой порядок не является методически правильным. Разработка ТЗ должна выполняться на основе Технических требований (ТТ), которые должны формулироваться на основе городского проекта создания и развития рынка недвижимости . Проект должен содержать программу развития законодательного, организационного и информационного обеспечения рынка недвижимости.

В различных городах совершенно по-разному решаются вопросы информационной поддержки рынка недвижимости. В Москве в настоящее время регистрацию прав на недвижимость ведут:

- Москомзем (земельные участки);

- Москомимущество (нежилые помещения);

- Мосприватизация и Комитет муниципального жилья (жилищный сектор);

- Московская регистрационная палата (регистрация сделок).

Москомзем и Мосприватизация выполняют весь спектр работ с недвижимостью: регистрация прав, распоряжение (продажа, сдача в аренду), ведение информационной системы о недвижимости (ИСН). Мосприватизация ведет ИСН, но функции регистратора прав на недвижимость от имени правительства Москвы выполняет Комитет муниципального жилья. Гражданский кодекс и проект закона "О регистрации.." предусматривает, что регистрацию прав на недвижимость выполняют органы Министерства юстиции.

В Санкт-Петербурге земельный комитет выполняет регистрацию всех видов недвижимости (земля, здания, квартиры). Но управление имуществом (продажа, сдача в аренду и пр.) выполняет Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ).

В Пскове, Твери, Нижнем Новгороде, Новгороде - приняты различные схемы организации регистрации прав на недвижимость и информационной поддержки рынка недвижимости.

Очевидно, что до разработки ТЗ на систему государственного земельного (имущественного, жилищного) кадастра города необходимо:

- принять концепцию регистрации прав на все виды недвижимости (точнее: концепции информационного обеспечения рынка недвижимости);

- определить, кто будет вести ИСН по видам недвижимости;

- определить, какая структура правительства Москвы будет распоряжаться различными видами недвижимости, которая принадлежит правительству;

- определить принципы информационной поддержки рынка недвижимости.

Рыночная экономика основывается на следующих рынках:

- рынок капитала (инвестиций);

- фондовый рынок (рынок ценных бумаг);

- рынок недвижимости;

- рынок труда.

Все указанные рынки тесно связаны друг с другом. Рынок недвижимости играет центральную, определяющую роль среди указанных.

Все основные вопросы законодательного, организационного и информационного обеспечения рынка недвижимости рассмотрены в работе, но с различной степенью детализации.

Для создания инфраструктуры рынка недвижимости необходимо сперва описать фигурантов рынка недвижимости:

- организации, которые формируют кадастровые дела на объекты недвижимости (Москомзем, Москомимущество, Мосприватизация, МосгорБТИ и т.д.);

- организации, которые регистрируют права на недвижимость (государственные регистраторы прав на недвижимость, Московская регистрационная палата);

- организации, которые управляют недвижимостью от имени правительства Москвы (Москомзем, Москомимущество);

- биржи (Московская земельная палата, фондовая биржа);

- риэлторские фирмы (Московская гильдия риэлторов);

- банки (ипотечные банки, Земельный банк);

- страховые компании;

- рекламные и информационные агентства;

- издательства типа Коммерсантъ, которые специализируются на тематике рынка недвижимости;

- выпуск ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя под обеспечение недвижимостью);

- фирмы - инвесторы (девелоперы - строительство и продажа жилого фонда);

- фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости);

- лицензирование (обучение и контроль деятельности) риэлторских фирм.

После описания фигурантов рынка недвижимости необходимо:

- выявить информационные потоки между всеми участниками рынка недвижимости;

- определить потребность развития нормативной основы обмена информацией при функционировании рынка недвижимости;

- разработать план мероприятий по организационному и техническому обеспечению обменом информации участниками рынка недвижимости.

Для стран с развитой рыночной экономикой ипотечное кредитование является “мотором” экономики. Ипотечные кредиты имеют минимальные проценты и их доля на 1996г достигает 80% от всех кредитов (Дания, Швеция, Германия). Система ипотечных кредитов базируется на:

- система регистрация прав на недвижимость;

- система оценки недвижимости.

Таким образом земельно-имущественный кадастр в странах с развитой рыночной экономикой решает следующие задачи:

- создание инфраструктуры рынка недвижимости (информационное обеспечение функционирования рынка недвижимости);

- создание базы налогообложения:

- создание основы для геоинформационных систем управления развития территорий.

Зарубежные специалисты не всегда понимают сложившуюся ситуацию в России в вопросах создания земельно-имущественного кадастра. Объясняется это просто. В странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные участки и давно сформированы права на объекты недвижимости - в начале на земельные участки, а затем на здания и постройки. Поэтому кадастры в странах с развитой рыночной экономикой земельные, а здания входят в состав комплекса недвижимости земельного участка. Там право на земельный участок первично и предполагает право на все постройки земельного участка, а в ряде стран - и на полезные ископаемые. В этих странах земельный кадастр развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой же цел и создана система регистрации прав на недвижимость.

В России для создания информационной поддержки рынка недвижимости необходимо в первую очередь на все объекты недвижимости (земельные участка в том числе) создать кадастровые дела и юридически оформить права на объекты недвижимости. Тол ько после выполнения этой программы работ на основе современных информационных технологий можно будет создать Государственную автоматизированную систему ведения земельно-имущественного кадастра.

Государственная автоматизированная система ведения земельно-имущественного кадастра является такой же важной государственной инфраструктурой, как транспорт, связь и т.д. Эта система обеспечивает:

- информационное обеспечение рынка недвижимости;

- создание базы налогообложения;

- основу создания различных геоинформационных систем, в том числе для управления развития городов, отдельных регионов.